Ferienimmobilie kaufen – Teil 1
Seit vielen Jahren investieren und betreiben wir Ferienimmobilien an den unterschiedlichsten Standorten. Immer wieder haben wir unterschiedlichen Erfahrungen gemacht. In den nächsten Blogs möchten wir Euch Tipps geben, was bei Ferienwohnungen und Ferienhäuser zu beachten ist:
In unsicheren Zeiten investieren viele Menschen ihr Geld in Immobilien. Die Preise in den Städten steigen auch während der Corona Pandemie und ein Ende ist nicht in Sicht. So kommen viele Menschen natürlich drauf sich ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zuzulegen und dieses sowohl selber zu nutzen, als auch zu vermieten. In den meisten deutschen Urlaubsregionen ist das auch problemlos möglich, aber es gibt einige Dinge zu beachten:
1.Finanzierung
Es gilt immer noch die Regel: Im eigenen Heim so viel Eigenkapital wie möglich, in gewerbliche oder halbgewerbliche Ferienimmobilie möglichst wenig Eigenkapital. Das trifft natürlich auch bei Ferienwohnungen zu, die vermietet werden. Erkundigen sich nach der durchschnittlichen Auslastung in der Region, in der sie kaufen möchten. Meist liegt die irgendwo bei 180 Tagen pro Jahr. Dann schauen sie, was man in der Nachbarschaft an Umsatz pro Tag mit einer Wohnung generiert und kalkulieren sie das auf die Niedrigste anzunehmen Belegungszeit. Hinzu kommen Betriebskosten und Vermietungs- bzw. Verwaltungskosten. In der Regel gibt es Agenturen die vom Vermietungsumsatz zwischen 20 und 25% für die Vermarktung, Betreuung und Reinigung ihrer Wohnung nehmen. Da ist dann alles drin.
Somit lässt sich einfach errechnen, wieviel Umsatz und Kosten pro Monat entstehen. Meist reichen für eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus dann 10 – 15% Eigenkapital um eine Annuität von 3 bis 4% festzulegen und am Ende des Jahres bleib oft noch was übrig. Das Kapital für alle Nebenkosten sollten sie natürlich auch übrig haben. Vereinbaren sie auch ein hohe Sondertilgung und eine Laufzeit von 15 Jahre. Nach 10 Jahren besteht so oder so ein Sonderkündigungsrecht und soweit sie privat kaufen, können sie die Immobile sicherlich nach 10 Jahren gewinnbringend, steuerfrei verkaufen.
Tipp: Sprechen sie nicht nur mit der regionalen Bank oder Sparkasse. Oftmals ist die eigene Hausbank, die ihre Vermögensverhältnisse kennt, die bessere Wahl. Generell sollten sie mit einem Finanzdienstleiter zusammenarbeiten. Diese kennen sich oft mit den unterschiedlichen Anforderungen der Banken besser aus. Wir empfehlen das Hamburger LUXXS Finanzdienstleistungen. Beachten Sie bei der Finanzierung, dass viele Bank in der Einwertung von Ferienimmobilien oft unter dem taxierten Kaufpreis liegen, da ihre Bewertungssystem oft der tatsächlichen Marktentwicklung hinterherhinken. Damit kann schnell ein Finanzierungsloch entstehen.
2. Das richtige Objekt finden
Nicht jeder wird ein Ferienhaus in Binz auf Rügen oder Kampen auf Sylt kaufen wollen. Viel interessanter sind Urlaubsregionen, die abseits vom Mainstream sind und wo spannenden Projekte entstehen. Das OstseeResort Olpenitz ist zum Beispiel so ein Projekt und wir haben auch hier unser Objekt gekauft. Bis 2024/25 wird es sicherlich noch dauern, bis das gesamte Resort fertiggestellt sein wird.
Aber auch fernab solcher großen Zentren gibt es interessante Entwicklungen. So hat die Schlei Region um Kappeln in den letzten Jahren eine rasante Entwicklung hingelegt. Hier und da gibt es immer mal wieder spannende Ferien Immobilen. Oft tauchen diese gar nicht mehr auf den einschlägigen Portalen auf, sondern gehen über die ortsansässigen Makler direkt an die bekannte Kundschaft. So sind zum Beispiel die Preise in der Schlei Region in den letzten drei Jahren 40% gestiegen und das ist nur der Anfang. Vor ein paar Jahren wäre das noch undenkbar gewesen. Ähnlich sieht es in bestimmten Regionen im Harz oder auch im Allgäu aus.
Haben sie etwas Mut und investieren sie auch mal in Regionen, die touristisch vielleicht nicht auf der Liste der ersten fünf Plätz stehen. Informieren sie sich über die Landkreise, was in den kommenden Jahren in Sachen Standortentwicklung geplant ist und wo es neue Projekte gibt. Oftmals sind hier die Immobilienspezialisten der regionalen Banken gut informiert. Der Tourismus in Deutschland wir auch langfristig eine wichtige Rolle spielen und ihr Investment ist sich.
3. Neubauprojekt oder Bestandsimmobilie
Der Vorteil bei einer Bestandsimmobilie liegt darin, dass sie beim Kauf schon sehen können, was sie bekommen. Nehmen sie sich immer einen regionalen Gutachter mit, bevor sie ein Haus, eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kaufen. Oftmals kostet so eine ausführliche Begehung nicht mehr als 1.000 bis 1.500 EUR und sie haben das Urteil eines Fachmanns. Er kann abschätzen, welches Investment am Gebäude noch zu tätigen ist und vor allem wie die Substanz von Grund und Boden ist. Gerade in Wasserregionen ist das nicht unwichtig, denn hier droht dann schon mal eine böse Überraschung. Bei älteren Bestandsimmoblien ist es natürlich wichtig, was sie aus dem Objekt machen. „Gelesenkirchner Barock“ möchte heute natürlich keiner mehr mieten und ohne eine vernünftiges Einrichtungskonzept werden sie kaum mehr als 150 Vermietungstage erzielen. Dafür ist der Wettbewerb mittlerweile zu große
Sollten sie sich für ein Neubauprojekt entscheiden, informieren sie sich vorab über den Bauträger bzw. Generalunternehmer. Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung sieht in einem Hochglanzobjekt immer super aus, leider ist die Realität oft ernüchternd. Wurde beim Bau geschlampt weil der Subunternehmer die Anweisungen der Bauleitung nicht gefolgt ist, kann es nachher zu bösen Überraschungen kommen. Gerade weil sie nicht selber beim Bau dabei waren und auf Treue und Glauben kaufen, ist es schwierig die Qualität zu beurteilen. Zwar gibt es eine gesetzliche Gewährleistungfrist, doch droht oft Streit zwischen Verkäufer und Käufer. Geht dann der Bauträger in die Insolvenz, weil er keine Rücklagen zur Mängelbeseitigung hat, sitzen sie auf einer Schrottimmobilie.
Tipp 1: Sprechen sie mit Eigentümern anderer Ferienimmobilien des Bauträgers über ihre Erfahrungen beim Kauf. Hierzu gibt es oft Foren bei Facebook oder in anderen sozialen Netzwerken.
Tipp 2: Schauen sie auf Bewertungsportale und wägen sie ab, was die Eigentümer dort geschrieben haben. Natürlich kann man es nie recht machen, was man bei der Beurteilung der Kommentare wissen sollte.
Tipp 3: Viel mögen keine Eigentümer Gemeinschaften, aber gerade bei Neubauten und Gemeinschaftseigentum kann es ein Vorteil sein, denn oftmals besteht eine Eigentümergemeinschaft auch aus kompetenten Leuten. Stichwort: Schwarmintelligenz.
In den nächsten Blog Beitrag verraten wir Euch dann, wie das Vermietungsgeschäfts läuft, worauf man bei Agenturen, Infrastruktur und Konzept achten sollte.
